關於地下車庫的產權歸屬

一、關於地下車庫的產權歸屬

目前本市房屋附屬地下車庫共有四大類：

1、根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》有關規定，民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。因此，開發商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發商可以轉讓和出租。但由於該《管理辦法》沒有規定作為民防工程的地下車庫所有權人其出租期限有多長，所以有的開發商就打起了擦邊球，出售使用權70年，這等於是變相出售產權。
　　2、目前，小區業主車位產權之爭大部分就集中在開發商自建的地下車庫上。市房地資源局曾於2002年初發布《關於地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》中規定：“商品房項目附屬的地下車庫應優先滿足本地塊範圍內房地產權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊範圍內的商品房預購人。”顯然，該規定並未禁止車位不可出售給小區以外的購買人。但是如給小區外投資者搶佔後再高價出租或出售給小區內有實際需要的業主，顯然小區內業主的利益將受到損害。
　　在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局於2003年1月6日發佈了《關於商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》，並同時廢止此前發佈的《關於地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉讓趨於統一、規範。
　　3、開發商在立項設計時就將其作為小區配套設施，並且開發商將整個地下車庫的面積都分攤了。該類車庫所有權屬於全體業主共有，只能僅限用於對小區業主出租，而不能出售。根據《上海市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤規則》，除非有合法產權的分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計入共有建築面積。
　　4、售後公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業由於受當時技術要求及設計理念限制，一般都不是嚴格意義上的地下車庫，絕大多數是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產權歸屬非常混亂。按照當時有關政策規定，這些車庫其實是作為房屋配套設施而建設的，承租人在購買公房時也未進行分攤，而且這部分面積國家相關政策也不允許進入分攤，因此，其所有人還是屬於原來的出資建造人。