承租人優先購買權的限制是怎樣的

一、承租人優先購買權的限制是怎樣的

優先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形的，承租人能否請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購買租賃房屋?

《房屋租賃解釋》對此作了明確規定，承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時，《房屋租賃解釋》對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

二、租金糾紛的訴訟時效

實踐中，我們經常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區，認為只要雙方租賃關係仍存續，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。

租賃合同是繼續性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付週期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。

在房屋所有人打算出賣所租賃的房屋時，作為承租人，此時享有優先購買的權利，只不過對也要注意我國對優先購買權的限制，並不是任何情況下都能進行優先購買的。而即使最後承租人沒有購買，但仍在租賃合同期限內的，那麼也是買賣不能破租賃。這也是對承租人利益的一種保護。