承租人在同等條件下 - 有優先購買權

承租人在同等條件下?有優先購買權

承租人在同等條件下有優先購買權

{子問題開始}楊勇軍律師

{子問題開始} 

{子問題開始}主要案情：趙醫生退休後想在縣城開一藥店，便向好友朱某借款3萬元，雙方於93年10月簽訂了借款協議，約定：趙某向朱某借款3萬元，以其閒置的二間房屋作抵押，借款月息0.8%，最遲於95年年底連本帶利還清，如到期未還，則加息0.2%，延期二個月，延期後仍不能歸還的，朱某有權從變賣抵押房款中受償。

趙醫生拿到借款後便在縣城租了二間房辦理了有關登記手續正式開業。94年6月，趙將設定抵押的兩間房屋租給陳某居住，租期二年，陳知道該房已設定抵押，但自己只是暫住也就承租下來。95年10月趙某因銷售假藥被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵押的房屋用來還款，趙的家屬沒有異議。但承租人陳某不同意，認為自己租賃期限未滿不能變賣，朱某説買主已找到而且出價很高，怕錯過機會，陳萬不得已願以同樣價格購買該房，但朱仍不同意，認為自己已與買主商定，執意要陳搬出，雙方爭執不下，陳向法院提起訴訟請求優先購買該房屋。

{子問題開始}評述：本案的爭議焦點是抵押權和租賃關係並存時，如何確定兩者效力。

根據《民法典》的規定當債務人不能償還到期債務時，債權人有權出賣抵押物，從變賣款中受償。問題是該設定抵押權的房屋又出租他人，且租期未滿，朱某要求變賣房屋行使抵押權，是合法的應予支持。但陳某的租賃關係也是合法有效的，如何維護其合法權益呢？通常有以下兩種情況： 

1.租賃在先，抵押在後。近代社會法學大多認為“買賣不破租賃”，即租賃關係成立後，即使租賃物轉讓，其租賃關係對受讓人仍然有效在租賃關係屆滿前受讓人不能解除租賃關係，提高租金。

2.抵押在先，租賃在後，根據物權優於債權的原則，當抵押權人變賣抵押物時，租賃關係相應解除，但在同等條件下承租人有優先購買權，承租人的這項權利也適用於租賃在先，抵押在後的情況甚至在租賃期滿，出租人出賣租賃物時承租人在同等條件下也有優先購買權。

因此本案，陳某對趙某的房屋有優先權，法院應予支持。

債務人無力還款，債權人有權出賣抵押物。租賃關係未滿，承租人有權優先購買。