買二手房 - 原户主户口不遷走怎麼辦？

一、買二手房，原户主户口不遷走怎麼辦?

如果購房者選擇了二手房，遇到原房主沒有將户口遷走的情況，户口不能遷入，這種情況一旦發生，處理起來也是相當困難的。這是因為遷移户口採取的是自願原則，如果原房主不遷移户口，相關部門是無法干涉的。而且，目前户口和房屋產權是分開管理的，户口歸公安機關管轄，產權糾紛才能夠通過法院來處理。

因此如果發生賣家不遷移户口的問題，公安人員和居委會幹部可以對賣家做思想工作，但無權強制要求其將户口遷移出去。

如果購房者就賣方不遷户口的理由將賣家告上法院，法院對户口問題一般採取的是既不受理也不判決的態度，所以購房者很難通過法律手段維護自己的權益。但是購房者可以用賣方違約的理由起訴原房主賠償違約金。

在實踐中，因户口問題導致的違約一般有兩種情況：

第一種，房屋內存在賣方的户口，賣方出於自身原因考慮故意不及時遷出，導致出現合同逾期，這種情況賣方主觀上的惡意的，其過錯程度比較高，應當承擔的違約損害賠償數額也就相應的高一些;

第二種，房屋內賣方的户口已經及時遷出，其後發現房屋內還存在賣方上一任業主的户口，賣方對此也不知情，這種情況賣方的過錯程度比較低，法院在判決時也會酌情降低其承擔違約損害賠償的數額，但並不是説出現這種情況的違約是由於“非出賣人自身原因”導致的，賣方是不能以此為由主張免責的。

二、如何在買房最開始預防賣方不遷户口?

1、預留部分尾款作為户口遷出保證金

個人二手房交易中，為了避免賣方逾期遷出或不遷出户口，買方在向賣方支付房款時，會按照雙方協商好的數額預留一部分尾款作為户口遷出保證金督促賣方按時遷出户口，待賣方遷出户口後再支付給對方。如果賣方逾期未遷出，賣方需交納違約金。

2、户籍核查

在簽訂房屋買賣合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情況，如有必要，應要求房主本人帶上房產證及身份證原件到户口所在的公安機關(通常為户籍所在地的管轄派出所)户籍科查詢。如果賣家説已經遷出了户口，也要去相關部門核實户口是否的確已經遷出，確認無誤後再退還保證金。

在二手房交易中，為了避免逾期遷出或不遷出户口，買方可以和賣方事先協商，預留一部分尾款，作為户口遷出的保證金，等待賣方將户口遷出，辦理完相關手續後，再將剩餘錢支付給賣方，否則，作為違約金賠償給買方。