房屋糾紛律師——父母承租公房房改後過户給其中一個子女其能否要求其他同居子女搬走
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
周某文上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回周某霞、趙某良、趙某君的訴訟請求；一二審案件受理費由周某霞、趙某良、趙某君負擔。
事實和理由：1.原審法院認定事實不清：涉案房屋登記在周某文名下，周某文擁有物權，其他人在未經周某文同意的情形下，無權在其享有物權的不動產中獲得有權居住、使用的權利；涉案房屋從承租到房改買私與周某霞、趙某良、趙某君毫無關聯；對於三人在房屋中的居住情況，事實認定錯誤；對於周某海是否同意三人在房屋中居住的事實，原審只適用推斷而忽略了重要證據以及周某海的真實意思表示，周某海並不同意並以將涉案房屋過户給周某文的形式明確表示了生前及死後都意排除三人對涉案房屋的干涉。2.原審法院適用法律錯誤，應首先確認周某霞、趙某良、趙某君是否為用益物權人即是否對涉案房屋享有用益物權以理清權利來源的脈絡。3.周某霞、趙某良、趙某君三人對房屋均未通過登記的形式設立居住權，不符合《民法典》規定的居住權的要件，對涉案房屋不具有居住權。
被告辯稱
周某霞、趙某良、趙某君辯稱，同意一審判決。周某仁在1985結婚以後，一直居住在由周某海購買的周某仁所在單位的宿舍，審房屋房改時僅有周某霞、趙某良及周某海夫婦居住涉案房屋。在周某霞、趙某良、趙某君三人户籍遷入之前，其購買的快遞也在涉案房屋內簽收，證明其實際居住。涉案房屋過户到周某文後，對方知道我方居住在房屋內，但沒有提出有異議。
法院查明
周某霞、趙某良、趙某君向一審法院起訴請求：1.判決周某霞、趙某良、趙某君對位於北京市西城區一號的房屋（以下簡稱涉案房屋）有權居住使用；2.案件受理費由周某文承擔。
一審法院認定事實：周某海與蘭某鳳原系夫妻關係（二人於1994年離婚），二人生有子女三人，其中有周某霞、周某文之父周某仁（已去世）。趙某良為周某霞之子，趙某君為趙某良之子。蘭某鳳於2008年8月去世，周某海於2014年8月去世。
1992年，周某海與單位簽訂《房屋租賃合同》，由周某海作為承租人承租涉案房屋（使用面積57.1㎡）。2002年6月20日，周某海（乙方）與北京A公司（甲方）簽訂《北京A公司公有住房出售合同》，由周某海按成本價購買涉案房屋。2003年7月，涉案房屋過户登記至周某海名下。2009年6月，周某霞、趙某良户籍遷入上述房屋內。2010年2月，趙某君在該户籍內報出生登記户口。2012年12月，周某海將涉案房屋過户登記至周某文名下。
另查：一審審理中，周某文提供了一份陳述為周某海所立的遺囑，其中對涉案房屋有如下表述：本人現有一套住房，此房子在本人去世後，歸本人的孫子周某文所有，其他人不得干涉。周某霞、趙某良、趙某君對於該遺囑不予認可。
一審庭審中，對於周某霞、趙某良、趙某君入住涉案房屋的時間和原因，其陳述為：周某霞是出生在案涉房屋，然後在結婚之後搬出了案涉房屋，但是在1999年跟她的前夫分居了，又回到案涉房屋居住。在2001年離婚調解書當中，也能證明她是在2001年的時候是住在案涉房屋當中。周某霞提供的病歷，也能證明她一直居住在案涉房屋。周某霞、趙某良、趙某君一直跟着周某海夫婦居住房屋。周某文陳述為：周某文對周某霞、趙某良、趙某君入住的具體時間不太清楚，但是涉案房屋是1992年簽訂的租賃合同，經向周某文了解，涉案房屋大概是1985、1986年周某海住進去的，之前他們一直是住在人定湖公園那邊不是在涉案房屋裏。後周某霞、趙某良、趙某君、周某文均認可週某霞、趙某良、趙某君系在周某海去世前入住涉案房屋。
再查：對於周某海填寫的《購買公有住房申請》中“家庭人口：5人”的表述，周某霞、趙某良、趙某君認為五人係指周某霞、趙某良、周某仁、周某海夫婦，周某文認為係指周某海、蘭某鳳、周某仁、許霖（周某文之母）及周某文。
一審法院認為，民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。涉案的北京市西城區一號房屋原為周某霞之父周某海所承租的公有住房，後由周某海經房改售房，以成本價格購買取得房屋所有權登記。雖然周某海在2012年將該房屋過户登記至周某文名下，但在周某海過户房屋以及去世前，周某霞、趙某良、趙某君已將户籍遷入該房屋內，並長期居住是不爭事實，周某海在生前亦未明確對此提出過異議。
由此可見，該房屋原所有權人周某海對於周某霞、趙某良、趙某君三人居住、使用上述涉案房屋是明知且同意的。而周某文取得該房屋所有權時，周某霞、趙某良、趙某君已在房屋內居住多年，周某文對此也是明知的。因此，周某霞、趙某良、趙某君三人基於與原產權人周某海的親屬關係和同意，居住、使用涉案房屋的權利受法律保護且在周某文取得房屋所有權之前即已形成，周某文取得房屋所有權不影響周某霞、趙某良、趙某君對涉案房屋享有用益物權的權利。故對於周某霞、趙某良、趙某君訴訟請求，法院予以支持。
本院二審期間，各方均未提交新的證據。本院經審理查明的事實與一審法院認定的事實一致。
裁判結果
一審判決：確認周某霞、趙某良、趙某君對周某文名下所有的北京市西城區一號房屋有權居住、使用。
二審判決：
一、撤銷北京市西城區人民法院民事判決；
二、駁回周某霞、趙某良、趙某君的訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
根據查明的事實，涉案房屋系周某海成本價購買的公有住房，周某霞、趙某良、趙某君在周某海去世前就已在涉案房屋中居住，並將户籍登記在涉案房屋內。周某文在取得涉案房屋所有權時，亦對上述情況明確知曉。故在沒有相反證據的情況下，應認定周某霞、趙某良、趙某君系經過涉案房屋原產權人周某海的同意後在涉案房屋中居住，並實際居住多年；同時，周某文系通過周某海生前的贈與行為取得涉案房屋的所有權，其權利來源並未明確排除周某霞、趙某良、趙某君居住使用的現狀。故周某霞、趙某良、趙某君的居住現狀具有一定合理性。但周某霞、趙某良、趙某君的該居住現狀，尚不足以構成其確權的理由，亦不符合法律規定的用益物權的種類和內容。原審法院對此認定存在不當之處，應當予以糾正。
