公證能否引起 物權變動 小區車位的歸屬

1、問:我和張某簽訂了房屋買賣協議，由於某種原因，張某沒有將房屋過户到我名下，但是我們已經在房屋買賣協議中的約定了該房屋產權歸我所有，並對上述協議辦理了公證。請問我能基於該公證書的內容取得該房屋的產權嗎？

答：答案是否定的。《民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但 法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”房屋屬於不動產，根據上述法律規定，不動產物權的變動應依法登記；若未經登記，則依法不發生物權變動的效力。對於你所提問的能否通過公證約定取得該房屋的產權，《民法典》第二百一十條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”由於我國法律並未規定通過公證能夠發生物權變動的效力，故即使該公證書已經載明瞭該房屋的產權歸你所有，但是在你未同出賣人張某依法到相關不動產登記機構辦理權屬變更登記的情況下，你還不能取得該房屋的產權。

2、小區道路上的車位是否屬於業主共有？

答：小區道路上的車位有兩種類別，其歸屬不能一概而論。

一類是經過規劃的車位。《民法典》第二百七十五條第一款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”據此，在建築區劃內用於停放汽車的車們，凡是經過規劃的，無論是在地下還是在地上，無論是否在小區道路上，都由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。雖然《民法典》沒有明確規劃車位的歸屬，但從《民法典》第二百七十五條第一款中“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的表述來看，規劃車位實際上歸開發商所有。既然如此，小區道路上經過規劃的車位就不屬於業主共有。

另一類是沒有經過規劃的車位。《民法典》第二百七十五條第二款規定：“佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”根據 體系解釋的方法，《民法典》第二百七十五條第一款規定的規劃 車位的歸屬，那麼第二款規定的就是規劃之外的車位的歸屬。根據《民法典》第二百七十五條第二款的規定，規劃之外，小區道路上新增的車位屬於業主共有。

綜上所述，小區道路上規劃用於停放汽車的車位，屬於開發商；規劃之外新增的車位，屬於業主共有。