商品房認購協議的效力是怎樣的
商品房認購協議是指購房者與開發商在簽訂商品房預售合同之前而簽訂的一個文書，它在房屋買賣中也是非常常見的，關於認購協議的效力問題，大家説法不一，那麼，認購協議到底有沒有效力了?這個問題，請看本站小編下文講解。
一、商品房認購協議的效力是怎樣的
關於認購協議的法律效力存在兩種觀點：必須磋商説和必須締約説。必須磋商説是指當事人之間一旦締結認購協議，雙方就負有在未來某個時候為達成買賣合同而進行磋商的義務，只要當事人為締結買賣合同進行了磋商，即履行了預約義務，而最終商品房預售合同是否締結成功則非其所問。必須締約説則認為認購協議的效力就是締結商品房預售合同，故當事人僅僅為締結預售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結本約，否則認購協議毫無意義。具體而言，還應視個案情況進行認定：
1、如果認購協議內容尚不包括預售買賣合同主要內容，採用必須磋商説較為合理，因為雙方對買賣合同主要內容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內就訂立買賣合同盡到誠信義務的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。雙方經誠信磋商後難以達成一致的，任何一方不應視為違約;反之則可要求其承擔責任。
2、如果認購協議已包括買賣合同的主要內容，採用必須締約説較為合理。在商品房認購書確定房號、價格、面積等購房合同成立的條件時，應當認定其合同效力。認購協議未盡事宜，完全可以通過合同漏洞填補的方法確定，開發商即負有為認購人保留預訂的商品房的義務。需要注意的是，只有在售房人拒絕履行洽談簽約義務時，買受人才有權請求法院強制其將房屋出售給自己。
因此，商品房認購協議的效力要根據具體情況而定，如果認購協議中沒有包括買賣合同的主要內容，則認購協議是完全有效力的;如果認購協議中包括了買賣合同的主要內容，則必須要購房者與開發商締結了本約，認購協議才有效力，否則它是沒有意義的。
二、認購協議的範本是怎樣的
商品房認購書範本
編號：__________
甲方(出售人)：____________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方(認購人)：____________________________________
身份證件號碼/公司註冊號：_________________________
地址：_______________________ 電話：____________
丙方(經紀機構)：__________________________________
地址：_______________________ 電話：____________
乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的____________
_________________________________________________物業(以下簡稱“該物業”)。其建築面積___________平方米，套內建築面積____________平方米，認購價￥____________(大寫：______________________)。《商品房預售許可證》號：________________。經與甲方協商，達成以下協議：
1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方願意支付￥__________ (大寫：____________________)給甲方作為認購該物業的訂金。
2、乙方應於本認購書籤訂後______日內(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________簽訂《商品房買賣合同》。並帶上如下證件和資料：
(1)本認購書;
(2)身份證明原件和複印件;
(3)____________________________________________;
(4)____________________________________________。
3、訂金退還與不退還的約定。如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款;如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金;如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人;如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協議內容，應協商一致，並簽訂書面補充協議。
5、乙方如對所購物業瞭解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6、甲方如委託房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上籤章。
本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 丙方(簽章)：
銷售代表(簽名)：
簽訂日期：________年____月____日
因此，關於認購協議的效力問題，我們不能一概而論，要具體情況具體分析，如果你要購買商品房，還是要跟開發商簽訂商品房預售合同，這樣才能更好的維護你的合法權益。要是你有任何的疑問，可以來電諮詢本站網站的律師。
