北京房產律師——父母房屋老人將其贈與部分子女是否需要其他子女同意

原告訴稱

馮某明向本院提出訴訟請求：1.依法判令登記於金某琪名下的位於北京市西城區一號的房產於2016年8月17日贈予給秦某揚的贈與合同無效。2.本案訴訟費由被告承擔。

事實和理由：原告父親馮某坤與母親趙某莉雙方大概於1953年結婚，二人婚後生有三個子女，即馮某蘭、馮某明、馮某婕。原告母親於1988年因病去世後，馮某坤與白某鳳二人於1989年再婚（二人均系再婚），二人婚後未生育子女，二人於1992年經西城法院判決離婚。馮某坤與金某琪1994年再婚（二人均系再婚），婚後未生育子女。

金某琪與馮某坤再婚前育有一子一女，分別為秦某揚、秦某勇。馮某坤於2020年6月24日去世。1999年根據房改房的相關規定，金某琪自願購買位於北京市西城區一號的房產，登記於金某琪名下，涉案房屋系馮某坤和金某琪夫妻共同財產。2016年金某琪在馮某坤不知情的狀況下將此房產私自贈予秦某揚。綜上所述，為了維護馮某明的合法權益，依據法律訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

被告金某琪、秦某揚辯稱，不同意原告的訴訟請求，理由如下：一、該房產系金某琪前夫秦某雲於1983年去世，然後單位為照顧家庭所分配房屋，系家庭共有財產，登記在金某琪名下，但實際所有的相關費用過户費用，均由秦某揚支出。

2015年，馮某坤老人生病期間，曾留有遺囑一份。處分馮某坤老人自己名下相關財產。當時與金某琪與馮某坤口頭作過約定，金某琪名下的財產，對方不干涉，金某琪自行處理，因此，2016年金某琪將該房產過户至秦某揚名下。雙方實際上是一個借名買房的行為，當時以贈與方式完成產權變更。

二、馮某坤在2018年留有第二份遺囑，其遺囑內所處分房產也沒有涉及本案涉訴的房產，所以二被告認為，當時是雙方達成了一致意見，各自名下財產歸各自所有，馮某坤認同了金某琪的過户行為。

第三人馮某蘭述稱，案涉房屋是馮某坤與金某琪的房改房，屬於夫妻共同財產，馮某坤去世後，不能隨意過户。金某琪將案涉房屋私自過户存在隱匿財產的嫌疑，馮某蘭不同意，案涉合同應屬無效合同，同意馮某明的訴訟請求。

法院查明

馮某坤與趙某莉系夫妻，生有子女三人，分別為馮某明、馮某蘭、馮某婕。秦某雲與金某琪婚後生子女兩人，其中兒子系秦某揚。秦某雲於1983年去世。趙某莉於1988年去世。馮某坤與金某琪於1994年登記結婚。馮某坤於2020年6月24日去世。

1996年10月25日，金某琪向西城區房地產交易管理科提交《購買公有住房申請》，申請以成本價購買西城區一號房屋，該申請顯示家庭人口3人，1996年12月，單位出具購房人單位證明，顯示金某琪於1955年參加工作，工齡41年。

1996年11月13日，單位開具收據載明“今收到金某琪交來購房預付款4000元”；1996年12月24日，單位開具收據顯示：“今收到金某琪交來購房款人民幣……7212元”；1997年7月9日，單位開具收據顯示：“今收到金某琪交來二期房款……26868元”。

1998年8月1日，單位作為甲方（賣方），金某琪作為乙方（買方），雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方同意將座落於西城區一號單元式住宅樓房1套出售給乙方；甲方同意按照上述文件規定，以成本價向乙方售房並同意乙方按有關政策享受各項優惠，並約定了初步概算房價款37393元。依據《單位出售公有住房房價計算表》顯示，上述房屋實際房價折算金某琪41年工齡。北京市西城區一號房屋1999年登記至金某琪名下。

2016年8月17日，金某琪作為贈與人，秦某揚作為受贈人，雙方簽訂《贈與合同》，約定贈與人金某琪作為北京市西城區一號房屋的單獨所有人，將該房屋贈與受贈人秦某揚，作為受贈人秦某揚個人所有。受贈人秦某揚表示同意接受上述不動產贈與。2016年8月31日，金某琪與秦某揚至北京市西城區不動產登記事務中心申請辦理不動產轉移登記。上述房屋於2016年9月3日登記至秦某揚名下。

另查，一、庭審中，金某琪、秦某揚提供“關於秦某雲死亡善後問題的處理決定”、證明，證明秦某雲去世，涉案房屋為單位給予秦某雲家人的福利性分房，依據房改政策可以登記與金某琪或其子女名下，且僅使用了金某琪的工齡。馮某明及馮某蘭對上述材料證明目的不認可，其認為房屋登記在金某琪名下，購買房屋時金某琪已與馮某坤登記結婚，涉案房屋只用了金某琪的工齡，也應當是夫妻共同財產。

二、庭審中，金某琪、秦某揚為證明涉案房屋自購買後一直由秦某揚一家居住使用提交證明信、書面證人證言、結婚證、物業費發票、供暖費結算證明、電器發票及訂單截圖等。馮某明及馮某蘭對涉案房屋由秦某揚居住予以認可，但認為贈與前房屋登記在金某琪名下，且金某琪與秦某揚所提交的物業費發票及供暖費結清證明並非案涉房屋。

三、庭審中，金某琪、秦某揚提交馮某坤遺囑，證明其二人於2016年將涉案房屋過户至秦某揚名下是經過馮某坤認可的，因馮某坤在2015年以及2018年的遺囑中均是對馮某坤名下房屋進行處分，沒有涉及涉案房屋，也説明馮某坤認為房屋由金某琪贈與給秦某揚的事實。馮某明及馮某蘭對於上述遺囑的證明目的不認可，遺囑中並未涉及本案房屋的處置，馮某坤生前沒有説對涉案房屋的處理。

四、庭審中，金某琪、秦某揚提交馮某明另案的起訴狀，證明馮某明在另案訴訟中稱“馮某坤與金某琪再婚前雙方對房屋及財產分配有約定，即雙方房產歸各自所有，”。馮某明對該起訴狀真實性認可，但稱金某琪先行起訴的繼承案件，馮某明就得起訴對方。馮某蘭亦認為是金某琪、秦某揚以繼承為由訴至法院，想要獨佔另案的一號房屋，因需要先確權再繼承，所以馮某明進行的另案起訴。

裁判結果

駁回馮某明的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案中，馮某明主張在馮某坤不知情的情況下，金某琪將作為夫妻共同財產的北京市西城區一號房屋贈與給秦某揚，故馮某明認為金某琪與秦某揚之間的贈與合同無效。因案涉房屋確於金某琪與馮某坤婚後所購，故該房屋應認定為馮某坤與金某琪的夫妻共同財產。

對於金某琪及秦某揚稱其二人之間存在借名買房合同關係，雙方系通過贈與合同完成過户的意見，金某琪及秦某揚未舉證證明在金某琪購房過程中與秦某揚存在借名買房意思表示，金某琪、秦某揚所提交的證據亦不足以證明雙方之間存在借名買房的合同關係，故法院對金某琪及秦某揚該項意見不予採納。

又因，在案證據不足以證明馮某坤在世時對於案涉房屋的贈與持明確的否定態度，且即便金某琪單方將案涉房屋贈與秦某揚，屬於無權處分，而無權處分不能產生贈與合同無效的法律後果，故馮某明以金某琪未經馮某坤同意，要求確認金某琪與秦某揚之間就案涉房屋進行贈與的合同無效缺乏依據。另，馮某明、馮某蘭認為案涉贈與合同並未對其進行告知，亦侵害其合法權益，但贈與行為發生時，馮某坤在世，金某琪及秦某揚並不負有向其二人告知的義務，且在案證據不足以證明金某琪及秦某揚存在惡意串通等其他合同無效的情形，故法院對馮某明要求確認案涉贈與合同無效的訴訟請求不予支持。