房產買賣律師——登記母親名下房屋 - 老人以買賣名義贈與部分子女其他子女起訴無效糾紛

原告訴稱

陳某輝、陳某君向一審法院起訴請求：1.確認趙某珍與陳某芳於2018年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；2.將位於北京市西城區一號的房屋恢復登記至趙某珍名下；3.趙某珍、陳某芳承擔本案全部訴訟費用。

陳某輝、陳某君上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判支持陳某輝、陳某君一審訴訟請求或發回重審。

事實和理由：陳某芳與趙某珍惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的，通過房屋買賣合同侵害了陳某輝的所有權、居住權益，以及陳某輝、陳某君的繼承權，該房屋買賣合同應屬無效。一審法院認定事實錯誤，陳某輝、趙某珍共同享有北京市宣武區（現西城區）一號（以下簡稱涉案房屋）所有權，陳某輝享有涉案房屋居住權益，趙某珍與陳某芳之間的房屋買賣合同侵犯了陳某輝的所有權、居住權益、繼承權；趙某珍出賣涉案房屋為無權處分。

趙某珍、陳某芳辯稱，同意一審判決，不同意陳某輝、陳某君上訴請求，其二人上訴沒有事實和法律依據。

法院查明

陳某德與趙某珍是夫妻關係，陳某傑、陳某君、陳某賢、陳某丙、陳某芳、陳某輝系二人之子女。1987年12月26日，陳某德因死亡註銷户口。

1988年單位（甲方）與陳某賢（乙方）簽訂《拆遷協議書》，協議約定：安置獲得房屋六套，其中包括一號房屋。該協議乙方簽名處有陳某賢和陳某丙的簽名。

2001年6月12日，國務院機關事務管理局（甲方）與趙某珍（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定甲方將涉案房屋按成本價出售給趙某珍，房屋價款為51374.34元。購房時折算了趙某珍與陳某德的工齡。2001年趙某珍取得房屋所有權證書，涉案房屋登記至趙某珍名下。

2018年9月4日，趙某珍與陳某芳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：趙某珍將涉案房屋出售給陳某芳，房屋成交價格為20000元。當日，趙某珍在房管部門協助陳某芳辦理了涉案房屋的所有權過户手續。2018年9月5日，涉案房屋所有權登記至陳某芳名下。

2019年，趙某珍起訴至法院，以其與陳某芳簽訂的涉案房屋買賣合同存在重大誤解、顯失公平的情形，要求撤銷該房屋買賣合同。法院判決書，認定趙某珍在簽訂涉案房屋的買賣合同時不存在重大誤解的情形，同時考慮到趙某珍與陳某芳的母子關係，不能僅以房屋價款過低認定該房屋買賣合同顯失公平，最終判決駁回趙某珍的訴訟請求。趙某珍不服該判決，上訴於北京市第二中級人民法院。法院判決駁回上訴，維持原判。

本案審理期間，各方均認可涉案房屋系拆遷安置所得，該次拆遷時共取得六套房屋。陳某輝、陳某君認為該六套房屋應屬於每個子女一人一套，涉案房屋應是安置陳某輝與趙某珍的。趙某珍、陳某芳認可除陳某輝外其他五名子女均取得了相應的住房，但認為這些拆遷安置房是拆遷時分配給陳某德夫妻的，後由陳某德夫妻決定分配給各個子女。涉案房屋應屬於趙某珍個人所有，與陳某輝無關。但各方對於其所述拆遷安置情況均未提交證據予以證明。

審理中，各方均認可陳某芳現尚未將涉案房屋的購房款2萬元給付趙某珍。陳某輝、陳某君對於其所述趙某珍子女均一致認可涉案房屋歸陳某輝所有及趙某珍明確表示涉案房屋所有權留給陳某輝的事實未提交證據予以證明。

審理中，法院詢問陳某輝、陳某君認為趙某珍、陳某芳存在惡意串通的依據，陳某輝、陳某君陳述其依據有二：第一，趙某珍有補辦房產證的行為；第二，趙某珍、陳某芳約定的房屋價款極低，並且陳某芳現仍未向趙某珍支付房屋價款。

法院認為，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

本案中，涉案房屋原由趙某珍購買，房屋所有權原登記在趙某珍名下，因此趙某珍系涉案房屋的原所有權人。現陳某輝、陳某君陳述趙某珍、陳某芳存在惡意串通損害陳某輝、陳某君合法利益的行為，因此要求確認趙某珍、陳某芳簽訂的涉案房屋買賣合同無效。對於陳某輝、陳某君的上述主張，法院意見如下：

關於惡意串通，首先，陳某輝、陳某君未提交證據證明趙某珍存在補辦房屋所有權證的行為，並且趙某珍作為涉案房屋的原所有權人，其有權辦理涉案房屋的所有權證書，該行為不能證明趙某珍與陳某芳存在惡意串通的行為。其次，考慮到趙某珍與陳某芳系母子關係，不能僅以房屋價款過低且陳某芳尚未支付房屋價款即認定趙某珍與陳某芳存在惡意串通的情形。因此對於陳某輝、陳某君關於趙某珍、陳某芳之間存在惡意串通情形的主張，無事實及法律依據，法院不予採信。

關於陳某輝、陳某君對涉案房屋享有的利益。首先，根據《北京市高級人民法院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》，陳某輝、陳某君能夠繼承的僅是在購買涉案房屋時陳某德工齡折算所對應的財產性利益，陳某輝、陳某君並不因此取得涉案房屋的所有權份額或繼承權。因此趙某珍將涉案房屋出售給陳某芳的行為並未侵犯陳某輝、陳某君的所有權或繼承權。

其次，陳某輝、陳某君未提交證據證明陳某輝對涉案房屋享有所有權，即使如陳某輝、陳某君所述，陳某輝為涉案房屋的拆遷被安置人，對涉案房屋享有居住的權益，但趙某珍作為涉案房屋的原所有權人，其有權處分涉案房屋，現陳某輝僅以侵犯其居住權益為由要求確認涉案房屋買賣合同無效無相應的法律依據。若陳某輝認為其對涉案房屋享有居住權益，可以另行要求趙某珍對於其居住權益給予相應補償。陳某輝、陳某君的訴訟請求無事實及法律依據，法院不予支持。

本院二審期間，陳某輝、陳某君申請證人陳某賢、陳某傑出庭作證，擬證明涉案房屋系拆遷而來，涉案房屋一直由陳某輝、趙某珍居住使用，涉案房屋居住證系陳某輝名字。陳某芳、趙某珍認為上述證言不具備證明力。

裁判結果

駁回陳某輝、陳某君的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據查明的事實，涉案房屋系由趙某珍購買，並登記於其名下，法院據此認定其系涉案房屋的原所有權人並無不當。陳某輝、陳某君主張涉案房屋系陳某輝和趙某珍共同所有，進而以趙某珍將涉案房屋出售給陳某芳侵犯其所有權為由要求確認該二人之間的房屋買賣合同無效，但陳某輝、陳某君提供的證據不足以證明涉案房屋系陳某輝與趙某珍共同所有，故對其該項主張，法院難以支持。

關於陳某輝、陳某君以涉案房屋買賣合同侵犯其繼承權為由要求確認該合同無效一節，涉案房屋在購買時雖使用了當時已經去世的陳某德的工齡，但陳某德的繼承人能夠繼承的系在購買涉案房屋時陳某德工齡折算所對應的財產性利益，故陳某輝、陳某君並不因此當然取得涉案房屋的所有權份額或繼承權，其二人以涉案房屋買賣合同侵犯其繼承權為由要求確認該合同無效，依據不足，法院亦難以支持。

陳某輝、陳某君以涉案房屋買賣合同侵犯其居住權益、趙某珍出售涉案房屋系無權處分等為由要求確認該合同無效，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。