房產買賣律師——父親去世母親使用雙方工齡買房賣給部分子女其他子女能否要求無效

原告訴稱

趙某傑向一審法院起訴請求：確認被繼承人林某霞與趙某文於2017年12月12日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

趙某傑上訴請求：

1.依法撤銷一審判決，改判支持趙某傑一審訴訟請求或將本案發回重審；

2.本案訴訟費用由趙某文、趙某媛承擔。

事實及理由：一、原審法院認定事實不清，林某霞和趙某文房屋過户是否為買賣令人質疑。

（1）交易價格過低。從房屋過户交易手續看，確實是買賣過户，但是交易價格僅為人民幣1萬元，此房屋當時市場價值在300萬元左右，無論1萬元是否支付給林某霞，該交易不是買賣，也不是贈與，一審法院對此事實並無詳細進行審理查明。

（2）房款交付得不到保障。在林某霞和趙某文簽署的《北京市存量房交易合同》中，並沒有款項交付時間的約定，也沒有簽署“資金自行劃轉聲明”。意味着林某霞只是把房子過户給趙某文了，房款雖然只有一萬，但還是無法得到支付保障，明顯不合理，法院亦沒有讓趙某文進行合理性解釋。

（3）合同簽署過於粗糙。上述合同中房屋交付、違約責任、税費承擔、爭議解決等很多關鍵問題合同中都有表述，但是空格的內容都沒有填寫，和正常的房屋買賣合同差距非常明顯。買賣合同更像是完成過户交易的一個工具，沒有起到真正的保護交易雙方的功能。

（4）買房不讓騰房不合理。林某霞把房子過户給趙某文，但此房屋由趙某傑居住，林某霞在世期間，趙某文從來沒有提過要求趙某傑搬出房子，而是等到林某霞去世後，直接起訴趙某傑騰房，此做法很明顯是在林某霞在世期間規避不讓趙某傑、趙某媛知道房子已經過户的事實。由此可見，趙某文和林某霞並非正常買賣。

（5）關鍵問題一帶而過。原審庭審中，趙某文一方主張該過户行為名為買賣，實為贈與，法院沒有深入審理查明，也沒有要求趙某文提交相關證據。上述類似問題法院並沒有認真審理，判決書對於過户細節隻字未日提，據此可以在一定程度推斷，買賣房屋並非林某霞真實的意思表示。本案應確認買賣行為無效。

二、一審法院規避重要法律規定，直接導致判決錯誤根據《北京高院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第6條規定，按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。

本案中，購買涉案房屋用了趙某傑父親趙某剛30多年工齡，按照此規定，房子中有趙某剛遺產，遺產沒有分割之前，是法定繼承人共同共有的狀態。林某霞和趙某文無權私自處分進行交易，所以房屋買賣應該被認定無效。一審法院在趙某傑多次陳述此理由的情況下，判決書中對此直接規避，得結論説房子是林某霞個人財產，明顯適用法律錯誤，導致作出錯誤判決。

被告辯稱

趙某文辯稱：同意一審該項判決，不同意趙某傑的上訴請求。

趙某媛稱：同意趙某傑的上訴請求。

趙某媛上訴請求：

1.依法撤銷一審判決，改判趙某文和林某霞買賣合同無效或將本案發回重審。

2.本案訴訟費用由趙某傑、趙某文承擔。

上訴理由：一、一審法院確定趙某媛訴訟身份錯誤，趙某媛父親為趙某城，1992年去世，趙某城與趙某文、趙某傑均為趙某剛、林某霞子女。2017年林某霞和趙某文以買賣形式將林某霞名下房屋過户給趙某文。林某霞去世後，趙某傑以林某霞、趙某剛法定繼承人身份提起訴訟，要確認買賣合同無效。庭審中查明，趙某剛、林某霞沒有遺囑，趙某媛父親先於二老去世，趙某媛作為趙某城的晚輩唯一子女，以代位繼承人身份參加本案訴訟，其權利義務和原審原告趙某傑完全相同。

也就是説，如果買賣被認定無效，房屋要被法定繼承，如果趙某傑不起訴，趙某媛有權像趙某傑一樣起訴要求確認合同無效。所以在本案中，趙某媛的訴訟身份應該是共同原告。而本案中，趙某傑和一審法院將趙某媛列為第三人，且未明確是有獨立請求權第三人還是無獨立請求權第三人，趙某媛在訴訟中地位尷尬，合法權益根本得不到保障。

二、一審法院適用法律錯誤原審庭審查明，涉案房屋買斷時，用了趙某剛37年工齡，對此事實三方當事人均無異議，趙某剛、林某霞沒有對房屋如何繼承立遺囑。根據《北京高院關於審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第六條規定，按成本價或標準價購買公房時，依國家有關政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產予以繼承。

很明顯，本案中房屋雖然是在趙某剛去世後以林某霞名義購買，其中包括趙某剛的遺產份額，林某霞未經其他繼承人同意，私自將房屋以低價賣給趙某文，明顯侵害了趙某傑和趙某媛的合法權益，合同應該被認定無效。一審法院不顧上述法律規定，將趙某剛遺產份額和林某霞的承租人資格、購買人資格相混淆，認定涉案房屋為林某霞個人財產，明顯違反法律規定。

趙某文辯稱：同意一審該項判決，不同意趙某媛的上訴請求。

趙某傑稱：同意趙某媛的上訴請求。

法院查明

趙某剛與林某霞系夫妻關係，二人婚後育有趙某文、趙某傑和趙某城。趙某剛於1995年3月22日死亡，林某霞於2018年8月3日死亡，趙某城於1994年9月13日死亡。趙某剛生前由北京市朝陽區房管所出具住房證，記載為：茲有糕點公司單位趙某剛同志分配到一號居住，請准予入户為盼。

1995年9月12日，林某霞與北京市朝陽區房管所簽訂《房屋租賃契約》，由林某霞承租涉案房屋。2000年8月1日，林某霞與北京市R公司簽訂《房屋買賣契約》，由北京市R公司將涉案房屋出售給林某霞。2001年1月20日，林某霞取得涉案房屋所有權證書。2017年12月12日，林某霞與趙某文簽訂《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同），林某霞以10000元的價格將涉案房屋出售給趙某文。2017年12月22日，趙某文取得涉案房屋所有權證書。

庭審中，雙方均表示，趙某剛與林某霞生前就涉案房屋如何繼承未留有遺囑。

法院認為，涉案房屋系林某霞承租並由其出資購買，雖然在分配涉案房屋時，計算有趙某剛工齡，但是並不能否定林某霞作為承租人及買受人的資格，且林某霞在購買涉案房屋時，趙某剛已經去世，所以涉案房屋並不屬於林某霞與趙某剛的夫妻共同財產，應當屬於林某霞個人財產。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

林某霞作為涉案房屋所有權人，將涉案房屋出售給趙某文，並未侵犯其他繼承人的財產權益，故趙某傑要求確認林某霞與趙某文簽訂的涉案合同無效的訴訟請求，本院不予支持綜上所述，

本案二審中，趙某媛向本院提交住房申請及證明信，證明案涉房屋是因為趙某剛、林某霞、趙某媛、趙某傑、郭某芬的户口才分的，這裏面根本就沒有趙某文的户口。趙某傑認可上述證據的真實性。趙某文對上述證據的真實性表示無法確認，對證明目的、關聯性不予認可，表示趙某媛所提交的住房申請僅僅是當年申請公房的過程，因此對公房的取得，承租合同以承租人為準，與本案合同無效沒有關聯性。本院認為，趙某剛與林某霞因何分得案涉房屋，與本案合同效力問題之間缺少關聯性，故本院對上述證據不予認證。

裁判結果

判決如下駁回趙某傑的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點為：林某霞與趙某文於2017年12月12日簽訂的《存量房買賣合同》（以下簡稱案涉合同）的效力問題。對此，分析如下：

趙某傑主張案涉合同無效的理由為：1.林某霞與趙某文之間並非真實的買賣合同關係；2.案涉房屋使用趙某剛工齡，因此案涉房屋有趙某剛遺產，屬於林某霞與其他繼承人共有，林某霞出賣房屋的行為為無權處分。趙某媛主張案涉合同無效的理由與趙某傑主張的第二點理由相同。

關於主張案涉合同無效的第二點理由，作如下分析：

首先，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。趙某剛於1995年去世，林某霞與賣方於2000年簽訂《房屋買賣契約》，並於2001年取得房屋產權證書，此時趙某剛的民事權利能力因其死亡已終止，故趙某剛並不具備取得房屋所有權的主體資格。且林某霞個人與賣方訂立合同，並支付價款，在沒有其他證據證明的情況下，林某霞所交購房款屬其個人所得。故案涉房屋應視為林某霞的個人財產。

其次，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。林某霞作為案涉房屋的所有權人，有權處分其個人所有的財產，有權將案涉房屋進行出售。

最後，法律規定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制規定。根據查明的事實，林某霞生前與趙某文訂立案涉合同，處置了案涉房屋。訂立該合同的買賣雙方主體適格，內容真實，買賣合同依法有效。

綜上，趙某傑、趙某媛主張案涉合同無效，缺少事實和法律依據。

另，關於案涉房屋計算有已故趙某剛工齡，對於該部分對應的財產價值，繼承人可在繼承案件中進行主張。